What Vallco Mall’s redevelopment symbolizes about Cupertino’s past and future

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Nach Jahren des Streits und der Unentschlossenheit wird die Vallco Mall endlich zu gemischt genutzten Wohnungen umgebaut, aber ihr allmähliches Abgleiten in die Leblosigkeit während der 2010er Jahre ist ein Beweis dafür, was passieren könnte, wenn die größten Interessengruppen einer Stadt keine Kompromisse eingehen.

Die Öffentlichkeit ist es leid, Vallcos veraltete Gebäude inmitten einer Immobilienkrise. Vallco ist seit Jahren geprägt von angeschlagenen Unternehmen und beschriftet von Yelp-Rezensenten als „eine traurige Entschuldigung für ein Einkaufszentrum“ und „fehlgeschlagenes Einkaufszentrum“ bezeichnet.

Eine computergenerierte Darstellung von Sand Hills Plan für Vallco zeigt das Ausmaß der Entwicklung und signalisiert ihre Ambitionen. (Sand Hill Property Company)

Die Sanierungsmaßnahme mit gemischter Nutzung heißt „Revitalize Vallco“ und Abriss, die die Gebäude auf der Ostseite der Wolfe Road zerstörte, begann im Oktober 2018. Die aktuelle planen besteht aus 2.402 Wohneinheiten, von denen die Hälfte als bezahlbar an Personen, die zwischen 30 % und 80 % des mittleren Einkommens von Cupertino (87.000 USD im Jahr 2019) verdienen, zusätzlich zu Büros, Einzelhandel, Unterhaltung und öffentlichen Grünflächen.

Donna Austin ist Vorstandsmitglied der Cupertino Historical Society und lebt seit 45 Jahren in Cupertino. Sie sagte, sie freue sich auf das neue Vallco.

Sie erklärte, dass das Land, auf dem Vallco zum ersten Mal gebaut wurde, vor den Betonbauten einst Obstgärten mit Obstbäumen beherbergte. In den 1970er Jahren wagte eine Gruppe von Entwicklern (Varian, Leonard, Lester, Craft und Orlando) es, die Bäume zu fällen, um den Gewinn zu steigern, den sie im Zuge der Veränderung des Tals um sie herum erzielen konnten.

„Die bestehenden Bauern legten ihr Land zusammen und ließen die Entwickler ein Einkaufszentrum bauen, um ihre Obstgärten zu ersetzen“, sagte Austin.

Sie kombinierten ihre Namen zu einem neuen: „Vallco“.

Mit seiner Eröffnung 1976 wurde das Einkaufszentrum schnell zu einem Treffpunkt der Stadt Cupertino, der eine eigene Innenstadt fehlte.

„Die Leute kamen von überall her, das Einkaufszentrum war während der Weihnachtseinkäufe in den 80er Jahren überfüllt“, sagte Austin.

Diese goldene Ära währte jedoch nicht lange. Im Süden, weniger als zehn Kilometer entfernt, wurde Ende der 1980er Jahre in San Jose die Westfield Valley Fair Mall gebaut, die sich sofort in Vallcos Geschäft einmischte. Kunden wurden umgeleitet, um stattdessen dort einzukaufen, da es aufgrund seiner Lage zwischen den wichtigen Freeways 680 und 880 der South Bay Area einfacher zu erreichen war.

„Wenn ich zum Beispiel zu Sears in Vallco ging, wurde ich auf Valley Fair verwiesen“, sagte Austin. “Sie würden sagen, dass sie hier nicht das haben, was ich suche, aber sie haben es auf der Valley Fair.”

Als Reaktion darauf fügte Vallco ein Kino und eine Bowlingbahn hinzu und durchlief mehrere Iterationen, um wieder Boden zu gewinnen, aber dieses starke Comeback kam nie.

Reed Moulds ist Projektleiter von Revitalize Vallco und arbeitet seit 2014 an dem Projekt. Laut Moulds bot die „Ankermieter“-Vereinbarung, die die ursprünglichen Eigentümer ausgehandelt hatten, kaum einen Anreiz für Veränderungen.

„Vallco hatte keine andere Wahl, als sich neu zu erfinden“, sagte Molds. “So sehr sie es auch versuchten, sie brauchten die Unterstützung von JCPenny, Sears und Macy’s, denen es egal war, was mit dem Rest des Einkaufszentrums los war.”

Auch die Eigentümerschaft des gesamten Einkaufszentrums wechselte im Laufe der Jahre, sodass die Vision für einen revitalisierten Bereich fehlt oder bestenfalls inkohärent ist. Als beispielsweise die lokalen Investoren Aland Wong, Emily Chen und John Nguyen das Einkaufszentrum 2005 kauften, hatten sie die Vision, es in ein asiatisches Einkaufszentrum umzuwandeln, aber der damalige Stadtrat unterstützte dies nicht.

Im Jahr 2014 erwarb die Sand Hill Property Company das Einkaufszentrum, verhandelte zuerst mit den Ankerkaufhäusern über einen Ausgang und erwarb schließlich das gesamte Einkaufszentrum. Ihre Vision war es, es zu einem gemischt genutzten Stadtzentrum zu revitalisieren.

Seit der Übernahme hat Sand Hill die Sanierung angesichts der Meinungsverschiedenheiten zwischen den Einwohnern von Cupertino, den Entwicklern und dem Stadtrat als Herausforderung empfunden. Entwicklungsskeptische politische Aktionsgruppen wie Besser Cupertino wollten die Entwicklung hemmen, während Wohngruppen wie United Cupertino und Cupertino für alle wollte es fördern.

Eine digitale Darstellung des Gartens eines vorgeschlagenen Küchenchefs, der die Restaurants unten bedient hätte, ein Teil des abgeschossenen Vorschlags von „Hills at Vallco“. (Cupertino revitalisieren)

Zum Beispiel schlug Sand Hills früherer Plan mit dem Titel „The Hills at Vallco“ ein beispielloses 30 Hektar großes Gründach vor, das von den Wählern von Santa Clara abgelehnt wurde, als Maß D wurde 2016 besiegt.

Better Cupertino war stark an der Niederlage von Maßnahme D und dem erfolgreichen Referendum beteiligt Vallcos Tier-2-Plan im Jahr 2018. Sie genannt dass dies Beispiele für ihren Triumph sind, unangemessene Entwicklungen zu blockieren.

Steven Scharf, ehemaliges Stadtratsmitglied (2016-2020) und Bürgermeister (2019-2020) ist jetzt stellvertretender Vorsitzender der Cupertino-Planungskommission und lebt seit 1999 in Cupertino. Er sagte, dass er von der Sand Hill-Liegenschaft enttäuscht sei Pläne des Unternehmens für Vallco Town Center.

„Ich mache mir Sorgen, dass sich das Verhältnis von Arbeitsplätzen zu Wohnungen verschlechtert“, sagte Scharf. “Die Arbeitsplätze werden die Zahl der Wohneinheiten übersteigen.”

Scharf schätzt, dass die vorgeschlagenen 1.810.000 Quadratmeter Bürofläche etwa 84.000 Arbeitnehmer beschäftigen werden.

Eine aktuelle Analyse aus dem Jahr 2017 gefunden dass das Verhältnis von Arbeitsplätzen zu Wohnungen in Cupertino 1,98 Arbeitsplätze pro 1 Wohneinheit betrug, höher als der Durchschnitt von Santa Clara von 1,62 zu 1. Scharf sagte, dass sein ideales Verhältnis bei 1,5 zu 1 liegen würde.

Scharf sagte auch, dass der Bau von bezahlbarem Wohnraum teuer sei und Büroflächen viele Einnahmen erwirtschaften. Er betonte jedoch, dass bei der Genehmigung von Büroflächen genügend Wohnraum vorhanden sein sollte.

Im Gegensatz dazu sagt Sand Hill, dass die 1,8 Millionen Quadratmeter Bürofläche in ihrem Plan notwendig sind, “um das Projekt wirtschaftlich rentabel zu machen und für die langfristige finanzielle Gesundheit der Stadt”.

Da 50 % ihrer Einheiten unter dem Marktpreis liegen, werden die vorgeschlagenen Büroflächen entscheidend sein, um die Erschwinglichkeit der Projektwohnungen zu subventionieren.

Anstatt die Büroflächen zu vergrößern, sagte Scharf, dass in seinem idealen Vallco Town Center der Anteil der Wohnungen für einkommensschwache Wohnungen 20 % betragen sollte statt der geplanten 50 %. Er sagte auch, dass er einer Mischung aus Eigentumswohnungen, Stadthäusern und Reihenhäusern für Familien Vorrang geben würde, anstatt dem, was auf dem aktuellen Plan steht.

“Eine andere Sache, die ich nicht mag, obwohl es 1.201 Einheiten unter dem Marktpreis gibt, werden es Wohnungen sein”, sagte Scharf. “Es ist nicht wirklich für Familien geeignet, es sei denn, sie möchten eine Familie in eine Ein-Zimmer-Wohnung stopfen.”

Mit solchen Einstellungen geriet Gilbert Wong, ein weiteres ehemaliges Stadtratsmitglied (2007-2016) und Bürgermeister von Cupertino (2010-2014), später in seiner Amtszeit oft in Konflikt mit seinen Kollegen. Er sagte, dass die Stadtratsmitglieder, einschließlich derer, die ähnliche Ansichten wie Scharf haben, dafür verantwortlich sind, die dringend benötigte Entwicklung in Cupertino aufzuhalten.

„Dieser Stadtrat hat sich bei der Unterstützung des Wohnungsbaus schrecklich gewehrt, abgesehen von dem, was bereits geplant war, von denen einige seit über 12 Jahren dort sind“, sagte Wong. „Es kam 2016 zu einem Höhepunkt, als die Kandidaten von Better Cupertino gewählt wurden. Wenn man sich die Jahre von 2016 bis fast 2022 anschaut, hat es wirklich kein Projekt gegeben.“

Vallcos Beschilderung im Retro-Stil mit dem offiziellen Namen „Vallco Fashion Park“ steht dort, wo früher Obstbäume wuchsen. (Selina Malik)

Es waren Stadträte wie diese, die den Staat Kalifornien dazu veranlassten, Gesetze wie den Senatsbill 35 (SB 35) zu erlassen, der zu einer Zeit erlassen wurde, in der die staatliche Gesetzgebung den kollektiven Bedarf an Wohnraum in Kalifornien anerkannt hat und versucht, Hindernisse für den Bau abzubauen von bezahlbarem Wohnraum.

SB 35 nimmt den lokalen Behörden Entwicklungsentscheidungen ab und beschleunigt das Genehmigungsverfahren, solange 50 % oder mehr der vorgeschlagenen Einheiten für bezahlbaren Wohnraum reserviert sind. Mit dieser neuen Bestimmung konnte Sand Hill Property endlich grünes Licht für seinen neuesten Vorschlag geben.

„Obwohl ich es nicht unterstütze, ist SB 35 das Gesetz, und das aktuelle Projekt war letztendlich die einzige Möglichkeit, das Einkaufszentrum wiederzubeleben“, sagte Wong. „Wir hätten mit den Entwicklern Kompromisse eingehen können, aber da wir uns nicht zusammenfinden konnten, entschied SB 35 über unser Schicksal.“

Wong sagte auch, dass einige sich über die Bevölkerungsdichte Sorgen machten.

“Ich denke, es gab viele Leute, die Cupertino als kleine Stadt erhalten wollten”, sagte Wong.

Angesichts der Geschichte des Widerstands einiger Einwohner von Cupertino priorisiert Sand Hill Community-Input um das zukünftige Stadtzentrum von Vallco zu gestalten. Sie sammeln Umfragedaten, um Designentscheidungen zu Events, Einzelhandel, Gastronomie und Unterhaltung zu treffen.

„Die politische Perspektive der Stadt seit 2018 ist eine ,Anti-Entwicklung‘, daher war es wirklich schwierig, das positive gesellschaftliche Engagement, das wir früher hatten, wieder aufzunehmen“, sagte Molds. „Aber am Ende ist die Community der Experte, es ist enorm wertvoll, dass diese Entscheidungen von den Menschen getroffen werden.“

Bei dem Neubau wünschte sich Austin eine Mischung aus Arztpraxen, einer Eislaufbahn, einer Bowlingbahn und einem Bauernmarkt.

„Es sollte eine verbindende Erfahrung sein, bei der es mehr Freiraum gibt und alles begehbar sein sollte“, sagte Austin.

Austin sagte auch, dass Einkaufszentren mehr tun müssen, als nur einen Ort zum Einkaufen zu bieten, da Online-Shopping die Einzelhandelslandschaft verändert hat.

„Wenn du nicht wächst, stirbst du“, sagte Austin. „Die Leute mochten das ursprüngliche Vallco so sehr, dass sie es gleich lassen wollten, aber es hielt nicht mit den sich ändernden Bedürfnissen Schritt.“

Sie zitierte Der „geheime Garten“ des Apfelparks als Beispiel für moderne Architektur, die noch immer die Geschichte des Landes ehrt.

Städte tragen in der Stadtplanung die Verantwortung, angemessenen Wohnraum zu planen und zu bauen. Da die Bay Area eine wichtige Metropolregion mit „Superstar-Städte“, müssen die Stadtplanungskommissionen mit der Nachfrage Schritt halten.

Angesichts seiner Geschichte gegensätzlicher Entwicklungen scheint Cupertino eine Stadt zu sein, die keine neuen Nachbarn angenommen hat. Wong sagte, er verstehe die Besorgnis und sagte, es müsse mehr mit den besorgten Anwohnern diskutiert werden.

“Sie wollen Cupertino als kleinen Vorort der Heimatstadt behalten, aber die Zeit ist vorbei”, sagte Wong. “Es ist normal, Angst vor dem Unbekannten zu haben, aber wir müssen stark genug sein, um ein Gespräch mit dieser Gruppe zu führen.”

Angesichts des politischen Stillstands befürchtet Wong, dass der Widerstand des Stadtrats gegen Veränderungen zum Abschwung der Stadt führen wird.

Die Beschilderung der Autobahn an der Ecke der Abbruchstelle von Vallco weist Reisende auf die wichtigsten Autobahnen hin, die in andere Städte führen. (Selina Malik)

„Wir wollen nicht zurückbleiben, während Mountain View und Sunnyvale vorankommen“, sagte Wong. „Wir haben immer Witze darüber gemacht, ob sich zuerst Sunnyvales Town Center oder Vallco entwickeln würde. Es gab eine Zeit, in der wir dachten, ihr Projekt würde scheitern, während unseres durchlief, aber jetzt ist ihres fast fertig.“

Darüber hinaus verwies er auf den Erfolg der Santana Row, einer weiteren gemischt genutzten Anlage gegenüber der Westfield Valley Fair. Wong erwähnte, dass die Menschen einst auch besorgt waren über die Auswirkungen dieser Entwicklung auf ihre Lebensqualität, aber viele Jahre später ist es heute eines der berühmtesten Reiseziele im Silicon Valley.

Cupertino hat seitdem seine eigenen Erfolge: Cupertino Dorf und Main Street Cupertino, gemischt genutzte Siedlungen, die sich beide in der Straße von Vallco befinden, verkörpern den Multikulturalismus, den der Stadtrat früher fürchtete.

Trotz der Vergangenheit Opposition, Schimmel bleibt hoffnungsvoll. Er sagte, dass Vallco nicht nur zu einem neuen Wirtschaftsmotor für die Stadt werden wird, sondern auch eine kritische Wohngelegenheit, die Cupertino noch nie zuvor hatte.

„Wir brauchen Wohnraum, egal ob Sie ein Schüler, ein Angestellter von Apple, ein Lehrer im Cupertino Unified School District sind oder jemand, der einfach nur nicht auf die Seele hauen möchte“, sagte Molds. „Wir müssen hier in Cupertino Wohnraum schaffen.“

Der Redakteur von La Voz, Kevin Nguyen, hat zu diesem Bericht beigetragen.

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